İstanbul’da rantsal dönüşüm için en kazançlı bölgeler

İstanbul’da en az 7 milyon yapının riskli olduğu tahmin ediliyor. Bu nedenle yapılan kentsel dönüşüm projeleri ise rant açısından daha karlı bölgeler olan en değerli bölgelerinde yoğunlaşıyor. İşte ev sahibi olanların başına talih kuşu konduğu o bölgeler…

İstanbul’un en değerli bölgelerinde yapılan çalışmalar hem o bölgenin hem de o evlerde yaşayan vatandaşların da kaderini etkiliyor. Evi dönüşüme giren vatandaşlar doğru ve güvenilir bir firma ile anlaşırsa eski evini bazı durumlarda 10 katı fazla değerde yeni bir mülke dönüştürüyor. Hak sahipleri genelde en yüksek payı Kadıköy’e bağlı Fikirtepe’de alıyor.

Kentsel dönüşümün 15 yıl önce başladığı Fikirtepe’de uzun yıllar imar planlardan ve işini düzgün yapmayan inşaat firmalarından kaynaklanan sorunlar yaşandı. Bölgede müteahhitlerin bir kısmı evlerini teslim ederken, bir kısmı iflas bayrağını çekti ve vatandaş mağdur oldu.

Yola temkinli çıkan ve güvenilir firma ile anlaşan vatandaşlar ise dönüşümden büyük kazançlar elde ederek çıktı. Bu bölgede 100 metrekare arsa payı olan biri yeni proje bitiminde 8 milyon TL’lik mülke kavuşuyor. Ataşehir’e komşu Yenisahra’da ise aynı büyüklükte arsa sahibi olan kişi 4-6 milyon TL’lik mülke, Bomonti’de 5 milyon TL’lik mülke, Piyalepaşa’da ise 4 milyon TL’lik mülke sahip oluyor. Gecekondularla gökdelenlerin birbirine komşu olduğu, inanılmaz rant olan bölgeler şöyle:

1. BOMONTİ (ŞİŞLİ)

Son yıllarda lüks konut projelerine ev sahipliği yapan Bomonti’de kentsel dönüşüm çalışmaları devam ediyor. Bölgede anlaşma sağlanan gecekondularda yıkım işlerim yapılırken, yıkım işlemlerinin yanı başındaki bazı evlerde de hayat sürüyor. Kat karşılığı anlaşma imzalandıktan sonra evlerini boşaltan kişilere kira yardımı yapılırken, 100 metrekare arası olan vatandaşa bu bölgede en az 2 konut düşüyor.

2. YENİSAHRA (ATAŞEHİR)

İstanbul Finans Merkezi’ne yakınlığı ve ulaşım kolaylığı ile öne çıkan bölgede büyük bir rant var. Bölgede 100 metrekarelik bir arsası olan proje yapılında 150 metrekare satılabilir alan sahibi olabiliyor. Böylece riskli yapısını dönüşüme sokan kişi değeri 4 milyon ile 6 milyon lira arasında değişen bir mülke sahip oluyor.

3. FİKİRTEPE (KADIKÖY)

İstanbul’da kentsel dönüşümün en çok tartışıldığı bölgelerden biri Fikirtepe. Bölgede dönüşüm kapsamında binlerce konut ve ticaret alanı yapılması planlanıyor. Fikirtepe’de dönüşüm projelerinin değeri ise 18 milyar doları buluyor. Fikirtepe’de arsa sahiplerine verilen payın ortalama yüzde 55 olduğunu belirtilirken, 100 metrekare arsa payı olan biri inşaat sonunda 250 metrekare satılabilir alan alacak. Bunun da değeri yaklaşık 7 milyon TL.

4. MALTEPE

Arsa sahibi payının yüzde 50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde yüzde 55’e kadar yükseldiği gözlemleniyor. Bölgedeki nitelikli konut projelerinde metrekare fiyatı 25 bin – 35 bin lira. Manzarası bulunan konutlarda ise 35 bin – 40 bin TL aralığı geçerli.

5. KARTAL

Arsanın konumu, yüz ölçümü, yapılaşma şartları gibi faktörlere bağlı olarak, arsa sahibi payının yüzde 45-50 seviyelerinde gerçekleştiği, bazı projelerde yüzde 55’e kadar yükseldiği gözlemleniyor. Bölgede son dönemde, sahil tarafında inşa edilen nitelikli projelere bakıldığında konutların birim satış bedellerinin 20-30 bin TL arasında değişiyor.

6. KADIKÖY

Bağdat Caddesi’nin yakın çeperlerindeki kat karşılığı sözleşmelerde yakın zaman öncesine kadar; caddenin kuzeyinde arsa sahiplerine yüzde 65-72, güneyinde ise yüzde 70-72 oran verildiği gözlemleniyor. Bölgede yeni evlerin metrekare fiyatı 50 bin ile 55 bin lira arasında farklılık gösteriyor.

7. BASIN EKSPRES

Kat karşılığı paylaşım oranının ortalama yüzde 50-50 seviyesinde olduğu bölgede oranın, piyasadaki fiyatlar dikkate alındığında arsa sahibi adına yüzde 45’lere kadar gerileyebildiği görülüyor.

8. ESENLER

Bölgede kentsel dönüşüm bölgesi olarak ilan edilen 4 adet mahalle mevcut. Bu çalışmalarda genel paylaşım oranı yüzde 50 şeklinde. Yükseklik sınırının sonuna kadar kullanılmadığı binalarda ise, maliklerin her biri yeni projeden de, müteahhit firmaya verilen gayrimenkul kadar hak almakta olup kalan tüm gayrimenkuller müteahhit firmaya ait oluyor. Bu tarz binalarda müteahhitte kalan kat sayısı maksimum 2 seviyelerinde oluyor.

9. GAZİOSMANPAŞA

Bölgede dönüşüm bölgesi ilan edilen çok fazla alan var ve dönüşümde farklı bir yöntem uygulanıyor. Belediye tarafından kurulan şirket, hak sahipleri ile müteahhit firmalar arasında bir anlaşma sağlıyor. Paylaşım oranı ise yüzde 50-50 oranında.

10. BAKIRKÖY

Deprem riski bulunan bölgelerden Florya ve Yeşilköy’deki binaların imar fazlası bulunması sebebiyle eski binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda eski yapıdan daha küçük alana sahip yapılar yapılabilecek. Bu sebeple, imar planları değişmeden bu bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarının yapılması pek mümkün görünmüyor. Bakırköy genelinde kat sınırlaması olduğundan, bu sınırı sonuna kadar kullanmış binalardaki kentsel dönüşüm için hak sahipleri müteahhit firmayı taşeron olarak kullanarak evlerini yeniliyor.

11. SANCAKTEPE

Bölge genelindeki eski ve niteliksiz binalar, nispeten küçük müteahhit firmalar tarafından yerinde dönüşüm ile yenileniyor. İlçe merkezinde arsa sahipleri yaklaşık yüzde 45-50 oranlarında pay alırken, henüz gelişimini tamamlamamış ve arsa arzının daha fazla olduğu Yenidoğan gibi bölgelerde bu oranın yüzde 35-49’lara düştüğü gözlemleniyor. Bölgede nitelikli konutların metrekare fiyatı 22 bin ile 28 bin TL arasında değişiyor.