Gülsuyu Gülensu Kentsel Dönüşüm 2026: Ne Zaman Başlayacak?

Gülsuyu Gülensu kentsel dönüşüm sürecinde 2026 itibarıyla mahallelerin tamamı için açıklanmış tek bir başlangıç tarihi bulunmuyor. Ancak bölgenin imar planı bekleme aşamasında değil. Gülsuyu ve Gülensu’nun 1/5000 ölçekli nazım imar planı 2016’da, yapılaşmanın ayrıntılarını belirleyen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ise 14 Eylül 2018’de onaylandı. Bugünkü süreç, onaylı planlar doğrultusunda bina, parsel ve gerektiğinde ada bazında dönüşüm uygulamalarının ilerlemesine dayanıyor.

Bu nedenle eski haberlerde kullanılan “plan hazırlanacak, İBB’ye gönderilecek ve ardından dönüşüm başlayacak” anlatımı artık güncel değil. Asıl soru, belirli bir bina veya parselde dönüşüm koşullarının oluşup oluşmadığıdır.

Gülsuyu Kentsel Dönüşüm Ne Zaman Başlayacak?

Gülsuyu ve Gülensu mahallelerinin tamamının aynı anda boşaltılarak tek bir proje kapsamında yeniden yapılacağı açıklanmış bir takvim bulunmuyor. Dolayısıyla “Gülsuyu kentsel dönüşüm şu tarihte başlayacak” şeklinde mahalle geneli için kesin bir tarih vermek doğru olmaz.

Uygulama imar planı yürürlükte olduğu için uygun parsellerde süreç zaten başlatılabilir. Bir yapının dönüşüme girmesi; mevcut imar hakkı, tapu ve mülkiyet durumu, parsel büyüklüğü, komşu parsellerle birlikte uygulama gerekip gerekmediği ve maliklerin alacağı karara göre değişiyor.

Gülsuyu Gülensu İmar Planı Onaylandı mı?

Evet. Bölgenin temel imar planları uzun süredir onaylı durumda.

• 16 Aralık 2016: Gülsuyu-Gülensu Mahalleleri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı onaylandı.
• 14 Eylül 2018: Gülsuyu-Gülensu Mahalleleri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylandı.
• 2020 ve sonraki yıllar: Uygulamada ortaya çıkan sorunlar ve riskli yapıların yenilenmesini kolaylaştırmaya yönelik çeşitli plan notu değişiklikleri gündeme geldi.
• 2024: Gülsuyu-Gülensu planında uygulamayı kolaylaştırmayı amaçlayan yeni plan notu düzenlemeleri ve Gülensu’daki bazı alanlara ilişkin plan değişiklikleri belediye ve İBB gündeminde yer aldı.

Bu kronoloji, Gülsuyu ve Gülensu’da ana problemin artık “imar planı hiç yok” olmadığını gösteriyor. Günümüzde uygulama koşulları ve parsel bazındaki mülkiyet sorunları daha belirleyici hale gelmiş durumda.

2026’da Gülsuyu Kentsel Dönüşümünde Son Durum

2026 itibarıyla Gülsuyu ve Gülensu için yürürlükteki temel plan, 14 Eylül 2018 onay tarihli 1/1000 ölçekli Gülsuyu-Gülensu Mahalleleri Uygulama İmar Planıdır. Belediye ve İBB sonraki yıllarda bu plan üzerinde uygulamayı kolaylaştırmaya yönelik değişiklikler üzerinde çalıştı.

Maltepe Belediyesi’nin 2024 faaliyet raporunda da Gülsuyu-Gülensu planındaki uygulama sorunlarının çözülmesi amacıyla yeni düzenlemeler üzerinde çalışıldığı görülüyor. Özellikle bölgenin eğimli yapısı, küçük parseller ve adaları birbirinden ayıran yeşil bantlar nedeniyle toplu uygulamaların önünü açacak çözümler gündeme geldi.

Ancak 2026 yılı için mahallelerin tamamını kapsayan yeni bir “şu tarihte yıkımlar başlayacak” kararı açıklanmış değil. Bu nedenle sosyal medyada veya emlak ilanlarında geçen kesin başlangıç tarihleri resmi karar olarak değerlendirilmemeli.

Dönüşüm Bina Bazında mı, Ada Bazında mı Olacak?

Gülsuyu ve Gülensu’da tek bir yöntem bulunmuyor. Parselin durumuna göre bina, parsel veya birden fazla parselin bir araya geldiği uygulamalar yapılabilir.

Bölgenin eğimli topoğrafyası ve parsel yapısı nedeniyle bazı yerlerde tek parsel üzerinden proje üretmek zor olabiliyor. Bu nedenle belediye tarafından geçmiş yıllarda birden fazla adanın veya parselin birlikte uygulama yapabilmesini kolaylaştıracak plan düzenlemeleri üzerinde çalışıldı.

Bir mülk sahibinin kendi taşınmazında kaç kat, ne kadar inşaat alanı veya hangi yapılaşma koşulunun geçerli olduğunu mahalle genelindeki ortalama bilgilerle belirlemesi mümkün değil. Kesin sonuç için ada ve parsel üzerinden güncel imar durumu alınması gerekiyor.

Gülsuyu ve Gülensu’da Kaç Kat Yapılabilir?

Mahallelerin tamamı için geçerli tek bir kat sayısı bulunmuyor. Yapılaşma hakkı parselin bulunduğu plan bölgesine, büyüklüğüne, kullanım kararına ve diğer plan hükümlerine göre farklılaşabiliyor.

Bu nedenle internette “Gülsuyu’nda 6 kat”, “Gülensu’da 8 kat” gibi mahalle geneline yayılan ifadeler yanıltıcı olabilir. Parsel bazındaki güncel emsal, yapı yüksekliği ve diğer koşullar Maltepe Belediyesi’nin imar kayıtları üzerinden kontrol edilmelidir.

Riskli Binalar için Ayrı Düzenleme Var mı?

İBB tarafından Maltepe’deki riskli yapıların yenilenmesini kolaylaştırmak amacıyla yapılan plan notu düzenlemelerinde Gülsuyu ve Gülensu da kapsama alınan mahalleler arasında yer aldı.

Bu düzenlemelerin amacı, belirli şartları taşıyan riskli yapıların dönüşüm sırasında mevcut yapılaşma haklarında ortaya çıkabilecek kayıplar nedeniyle yenilenememesinin önüne geçmek. Ancak her binaya otomatik olarak ek kat veya aynı miktarda yeni bağımsız bölüm hakkı verildiği anlamına gelmiyor.

Riskli yapı statüsü ve uygulanacak imar hakkı, her taşınmaz için kendi hukuki ve teknik koşullarına göre değerlendirilir.

Tapu Sorunu Olan Yerlerde Ne Olacak?

Gülsuyu ve Gülensu’nun dönüşüm sürecindeki en önemli başlıklardan biri yıllardır devam eden mülkiyet ve tapu meselesidir. Belediyenin geçmiş yıllardaki çalışmalarında, belediye mülkiyetindeki bazı taşınmazlarda hak sahiplerine satış ve tapu işlemleri yürütüldü.

Bu nedenle bir kişinin bölgede uzun yıllardır oturuyor olması tek başına yeni projede doğrudan konut hakkı kazanacağı anlamına gelmez. Tapu, hisse, tapu tahsis belgesi ve belediye taşınmazlarıyla ilgili hak sahipliği durumu ayrı ayrı incelenmelidir.

Yerinde Dönüşüm Yapılacak mı?

Gülsuyu-Gülensu planlama sürecinin temel yaklaşımı uzun yıllardır yerinde dönüşüm olarak ifade ediliyor. Amaç, mahallelerin sosyal dokusunu tamamen ortadan kaldıran geniş çaplı bir tahliye modeli yerine hak sahiplerinin mümkün olduğunca bölgede yaşamaya devam edebileceği bir dönüşüm modeli oluşturmak.

Bununla birlikte “yerinde dönüşüm” her mülk sahibinin mevcut dairesiyle aynı büyüklükte ve aynı noktada yeni bir daire alacağı anlamına gelmez. Sonuç, mülkiyet yapısı, proje modeli, imar hakkı ve maliklerin anlaşmasına bağlıdır.

Gülsuyu Gülensu Kentsel Dönüşüm Neden Uzun Sürdü?

Bölgedeki dönüşüm tartışmaları onlarca yıllık geçmişe sahip. Sürecin uzun sürmesinde yalnızca yapıların yenilenmesi değil, imar ve mülkiyet sorunlarının birlikte çözülmek zorunda olması etkili oldu.

• Gecekondu kökenli yapılaşma
• Hisseli veya karmaşık mülkiyet yapısı
• Küçük ve düzensiz parseller
• Eğimli arazi
• Yol ve yeşil alan terkleri
• Parsellerin birlikte uygulama yapma ihtiyacı
• Hak sahipliği ve tapu süreçleri

2016 ve 2018’de planların onaylanması bu nedenle önemli bir eşikti ancak planın onaylanması bütün mahallenin kısa sürede yeniden yapılacağı anlamına gelmedi.

Ev Sahipleri Ne Yapmalı?

Gülsuyu veya Gülensu’da evi ya da arsası bulunanların ilk olarak taşınmazın güncel ada ve parsel bilgisini öğrenmesi gerekiyor. Ardından Maltepe Belediyesi’nden güncel imar durumu ve plan notları kontrol edilmeli.

Bina eski veya riskli olduğu düşünülüyorsa 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti süreci ayrıca değerlendirilebilir. Komşu parsellerle ortak uygulama gerekiyorsa dönüşüm modeli belirlenmeden önce mülkiyet ve imar durumunun birlikte incelenmesi önem taşıyor.

Gülsuyu Kentsel Dönüşüm Kısaca Ne Durumda?

Gülsuyu ve Gülensu’da imar planlarının çıkması beklenmiyor, planlar zaten yürürlükte. 1/5000 ölçekli plan 2016’da, 1/1000 ölçekli uygulama planı 2018’de onaylandı. Sonraki yıllarda uygulamayı kolaylaştırmak için plan notlarında değişiklik ve revizyon çalışmaları yapıldı.

2026 itibarıyla mahallelerin tümünü kapsayan tek bir toplu yıkım veya inşa başlangıç tarihi açıklanmış değil. Dönüşüm, taşınmazların durumuna göre parsel, bina veya ada bazında ilerliyor. Bu nedenle “Gülsuyu kentsel dönüşüm ne zaman başlayacak?” sorusunun en doğru yanıtı, planlama aşamasının tamamlandığı ancak uygulama tarihinin her parsel için farklı olduğu şeklindedir.