Kartal Emsal Oranları 2026: Emsal Artışı ve İmar Sorgulama

Kartal emsal oranları için ilçe genelinde geçerli tek bir oran bulunmuyor. Bir parselin emsal değeri bulunduğu mahalleye, imar adasına, yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve ilgili plan notlarına göre değişiyor. Kartal’ın bazı bölgelerinde E:1.50, bazı plan alanlarında E:1.75 veya E:2.00 gibi farklı yapılaşma koşulları görülebiliyor.

Bu nedenle Soğanlık Yeni, Gümüşpınar, Yakacık Yeni, Cumhuriyet, Hürriyet veya Uğur Mumcu gibi bir mahallenin tamamı için tek bir emsal oranı vermek doğru değildir. Güncel oran ada ve parsel bazında Kartal Belediyesi e-İmar sistemi üzerinden kontrol edilmelidir.

Kartal Emsal Oranları Kaç?

Kartal’daki emsal oranları plan bölgesine göre farklılaşıyor. Özellikle E-5 kuzeyi, Kartal Güneyi, Kordonboyu ve Kartal Merkez gibi alanların farklı uygulama imar planları ve plan notları bulunuyor.

Örneğin Kartal E-5 Kuzeyi Uygulama İmar Planı kapsamındaki bazı konut alanlarında KAKS yani emsal 1.50 olarak uygulanıyor. Ancak aynı plan bölgesindeki her parselin mutlaka E:1.50 olduğu anlamına gelmiyor. Parselin kullanım fonksiyonu, özel plan değişiklikleri, toplulaştırma hükümleri ve plan notları sonucu değiştirebilir.

Emsal 1.50 Ne Demek?

Emsal veya KAKS, bir parsel üzerinde emsale dahil toplam inşaat alanının parsel alanına oranını ifade eder.

Örneğin imar planında E:1.50 verilen 1.000 metrekarelik bir parselde teorik olarak 1.500 metrekare emsale dahil inşaat alanı oluşur. Ancak gerçek yapılaşma hakkı yalnızca bu hesaplamayla belirlenmez. TAKS, bina yüksekliği, çekme mesafeleri, plan notları, terkler ve diğer imar hükümleri de projeyi etkiler.

Kartal’da Emsal Artışı Var mı?

Evet, Kartal’daki bazı planlarda belirli şartların sağlanması halinde emsal veya inşaat alanı artışı öngören hükümler bulunuyor. Ancak bunlar bütün Kartal’a otomatik olarak uygulanan genel bir emsal artışı değildir.

Özellikle kentsel dönüşüm ve parsel toplulaştırmasını teşvik eden plan hükümlerinde riskli yapı bulunan parseller için ek inşaat alanı imkanları düzenlenmiştir.

Riskli Yapılarda Yüzde 10 ve Yüzde 15 Artış

2025 yılında onaylanan Kartal E-5 Kuzeyi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nın plan notlarında, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti bulunan en az bir parselin diğer parsellerle birleştirilmesi durumunda belirli büyüklüklerde inşaat alanı artışı öngörülüyor.

• 1.000 metrekare ile 2.000 metrekare arasındaki birleşik parsellerde: Yüzde 10 inşaat alanı artışı
• 2.000 metrekare ve üzerindeki birleşik parsellerde: Yüzde 15 inşaat alanı artışı

Plan notunda ayrıca bu şekilde inşaat alanı artışından yararlanan parsellerin aynı zamanda başka bir emsal artışından yararlanamayacağı hükmü bulunuyor.

Kartal Güneyi ve Kordonboyu için Emsal Artışı

Kartal Belediye Meclisi 8 Ocak 2026 tarihinde aldığı 2026/21 sayılı kararla, E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı’nda bulunan riskli yapı ve parsel birleşimine ilişkin yüzde 10 ve yüzde 15 inşaat alanı artışı hükümlerinin Kartal Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı ile Kartal Kordonboyu Uygulama İmar Planı plan notlarına da eklenmesine yönelik teklifi karara bağladı.

Ancak belediye meclisinde alınan bir plan değişikliği kararı tek başına her parsel için doğrudan yapılaşma hakkı anlamına gelmez. Bir parsel için hangi plan notunun yürürlükte olduğu güncel imar durumundan kontrol edilmelidir.

Kartal E-5 Kuzeyi Emsal Oranları

Kartal E-5 Kuzeyi, ilçedeki emsal aramalarının yoğunlaştığı bölgelerden biridir. Bu alan Soğanlık, Yakacık ve çevresindeki geniş bir yerleşim bölgesini kapsıyor.

Eski uygulama imar planında bazı konut alanlarında E:1.50 ve 15 kata kadar yapılaşma koşulları bulunuyor. Farklı parsellerde ise başka emsal ve kullanım kararları görülebiliyor.

İBB tarafından hazırlanan yeni Kartal E-5 Kuzeyi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı, İBB Meclisinin 17 Ocak 2025 tarihli kararıyla onaylandı ve 16 Nisan ile 15 Mayıs 2025 tarihleri arasında askıya çıkarıldı. Askı süresinde yapılan itirazlar daha sonra İBB Meclisine iletildi.

Yeni nazım plan doğrultusunda 1/1000 ölçekli uygulama planlarının ve plan notlarının takip edilmesi gerektiği için E-5 kuzeyindeki bir taşınmazın güncel yapılaşma hakkı eski genel listelerden değil, ada ve parsel bazında sorgulanmalıdır.

Kartal’da Her Mahallenin Emsali Aynı mı?

Hayır. Aynı mahalle içinde bile farklı emsal oranları bulunabilir. Bir parsel E:1.50 konut alanında kalırken yakınındaki başka bir parsel farklı bir uygulama imar planında, farklı fonksiyonda veya özel plan değişikliği sınırları içerisinde olabilir.

Bu nedenle aşağıdaki mahalleler için yalnızca mahalle adına bakarak kesin emsal oranı söylenemez:

• Soğanlık Yeni
• Gümüşpınar
• Yakacık Yeni
• Yakacık Çarşı
• Cumhuriyet
• Hürriyet
• Uğur Mumcu
• Esentepe
• Çavuşoğlu
• Kordonboyu
• Cevizli
• Yunus

Kartal Belediyesi E-İmar Sorgulama Nasıl Yapılır?

Kartal’daki bir arsanın güncel imar bilgisi Kartal Belediyesi e-Belediye sistemi içerisindeki E-İmar uygulamasından sorgulanabilir.

• Kartal Belediyesi e-Belediye sistemine girin.
• Bilgi Sorgulama bölümünden E-İmar seçeneğini açın.
• Mahalle, ada ve parsel bilgilerini kullanarak taşınmazı bulun.
• İmar fonksiyonu, yapılaşma koşulları ve mevcut plan bilgilerini kontrol edin.
• Varsa ilgili plan notlarını ayrıca inceleyin.

E-İmar sistemi parsel hakkında ilk bilgiyi edinmek için kullanılabilir. Ruhsat, proje, satın alma veya kentsel dönüşüm gibi işlemlerde ise belediyeden alınan resmi imar durumu ve yürürlükteki plan notları esas alınmalıdır.

Kartal Belediyesi İmar Askıları Nereden Takip Edilir?

Kartal’daki imar değişiklikleri hem Kartal Belediyesi’nin meclis kararları ve imar duyurularından hem de İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Askı Plan sisteminden takip edilebilir. Yeni bir plan veya plan değişikliği askıya çıktığında parselin mevcut emsal ve yapılaşma koşulları etkilenebilir.

Özellikle kentsel dönüşüm düşünülüyorsa eski haberlerde veya emlak ilanlarında belirtilen emsal oranı yerine güncel ada ve parsel bilgisinin sorgulanması gerekir.

Kartal’da Emsal Artışı Nasıl Öğrenilir?

Bir parselin emsal artışından yararlanıp yararlanmadığını öğrenmek için önce yürürlükteki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı belirlenmelidir. Ardından parselin riskli yapı durumu, büyüklüğü, diğer parsellerle tevhid edilip edilmediği ve ilgili plan notları birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “Kartal’da emsal 1.50 oldu” veya “Kartal’da bütün parsellerin emsali arttı” şeklindeki genellemeler doğru değildir. Kartal’daki güncel emsal oranı her taşınmaz için ada ve parsel bazında belirlenir.