Kartal’da Kat Sınırı Kaç? Mahalleye ve İmar Planına Göre Kat Sayısı

Kartal’da bütün ilçe için geçerli tek bir kat sınırı yoktur. Bir arsada yapılabilecek bina yüksekliği; mahallesi, bulunduğu imar planı, parselin konumu, kullanım fonksiyonu ve plan notlarına göre değişir. Kartal’daki bazı plan bölgelerinde 5, 10, 15 ve 20 katlık yükseklik sınırları bulunurken Uğur Mumcu ve Kordonboyu gibi bölgelerde özel plan kararları uygulanıyor.

Kartal’da En Fazla Kaç Kat Yapılabilir?

Kartal’da bir parsel için doğrudan “en fazla 15 kat yapılabilir” veya “sahilde 10 kat sınırı vardır” şeklinde ilçe geneline uygulanabilecek tek bir sayı vermek doğru değildir.

2020 yılında Kartal’daki bazı uygulama imar planlarında daha önce Yençok serbest olarak bırakılmış alanlara yapı yüksekliği sınırı getirildi. Düzenlemede planlama alanlarının topoğrafyası, mevcut yapılaşması, ulaşım aksları, ada büyüklükleri ve gelişme özellikleri dikkate alındı.

Bu düzenleme kapsamındaki bölgelerde genel yaklaşım şöyle oluşturuldu:

• D-100 aksındaki bazı alanlar: 20 kata kadar
• D-100’ün kuzey ve güneyindeki bazı iç kesimler: 15 kata kadar
• Sahile yakın bazı alanlar: 10 kata kadar
• Aydos Ormanı ve heyelan bölgesine yakın belirli alanlar: 5 kata kadar

Ancak bu rakamlar Kartal’daki her arsaya otomatik olarak uygulanmaz. Daha sonra yapılan plan değişiklikleri, özel plan bölgeleri ve parsel bazındaki koşullar nedeniyle güncel imar durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Kartal’da 15 Kat Sınırı Var mı?

Kartal’ın bazı bölgelerinde Yençok 15 kat olarak belirlenmiş parseller bulunuyor. Özellikle Kartal Güneyi ve D-100 çevresindeki bazı uygulama imar planlarında 15 kat veya 52,50 metre yapı yüksekliği koşulu görülüyor.

Ancak buradan “Kartal genelinde kat sınırı 15 kattır” sonucu çıkarılamaz. Aynı ilçede 5, 8, 10, 15 veya 20 kat sınırına tabi alanlar bulunabileceği gibi kamu, sağlık, eğitim ve ticaret alanlarında da farklı yükseklik hükümleri uygulanabilir.

Kartal Sahilde Kat Sınırı Kaç?

Kartal sahil kesimindeki kat yüksekliği de bulunduğu plan bölgesine göre değişiyor. 2020’de yapılan genel yükseklik düzenlemesinde Marmaray hattının güneyindeki bazı imar adalarında Yençok 10 kat sınırı getirildi.

Kordonboyu Mahallesi ise ayrıca kendi 1/1000 ölçekli uygulama imar planına sahip. Bu planda bölgenin tamamı için tek bir kat sayısı uygulanmıyor ve farklı kesimlerde 5 ve 10 kat gibi yükseklik kararları bulunuyor.

Dolayısıyla Kordonboyu veya sahildeki belirli bir bina için kesin kat hakkı öğrenilecekse yalnızca “sahil 10 kat” bilgisine dayanılmamalıdır.

Kordonboyu Mahallesi’nde Kat Sınırı

Kordonboyu için hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı 2020 yılında onaylandı. Plan, Kartal sahilindeki yapılaşma koşullarını yeniden düzenledi.

Kordonboyu’nun farklı bölümlerinde yapı yüksekliği değişiyor. Plan kararlarında bazı konut alanlarında Yençok 10 kat uygulanırken daha düşük yapılaşma öngörülen bölümler de bulunuyor.

Bu nedenle Kordonboyu’nda yeni yapılacak bir yapının kaç kat olacağı ada ve parsel üzerinden kontrol edilmelidir.

Uğur Mumcu Mahallesi’nde Kat Sınırı Kaç?

Uğur Mumcu Mahallesi için durum daha farklıdır. Bölge, Soğanlık 2 Nolu Gecekondu Önleme Bölgesi kapsamında özel plan hükümlerine tabidir.

14 Ekim 2022’de Kartal Belediye Meclisi tarafından kabul edilen ve daha sonra onay süreci tamamlanan plan değişikliğiyle mahallenin kentsel dönüşümünü kolaylaştırmak amacıyla mevcut blok tiplerinin kat ve bağımsız bölüm koşullarında değişikliğe gidildi.

Plan kapsamında bazı 5 katlı blok tipleri 8 kata çıkarılırken, daha önce 10 veya 12 katlı olarak tanımlanan bazı blok tiplerinde 15 kata kadar yapılaşma koşulları getirildi.

Plan askı ve itiraz süreçlerinin ardından Mart 2023’te kesinleşti. Uğur Mumcu’da sonraki yıllarda bodrum katlar, ticari kullanımlar ve yapı kotları gibi konularda ek plan notu düzenlemeleri de gündeme geldi.

Bu nedenle Uğur Mumcu için de tek başına “8 kat” veya “15 kat” demek yeterli değildir. Hangi blok tipinin ve hangi parselin söz konusu olduğuna bakılması gerekir.

20 Kat Nerelerde Yapılabilir?

2020’de yüksekliği daha önce serbest bırakılmış bazı plan bölgeleri için hazırlanan düzenlemede D-100 karayolu aksı boyunca belirli alanlarda 20 katlık yükseklik sınırı öngörüldü.

Buradaki 20 kat ifadesi D-100 üzerindeki bütün parsellerin 20 kat yapılaşma hakkına sahip olduğu anlamına gelmez. Parselin tabi olduğu uygulama imar planında bu hakkın bulunması gerekir.

Kat Sınırı ile Emsal Aynı Şey mi?

Hayır. Kat sınırı ile emsal farklı imar kavramlarıdır. Bir parselde Yençok 15 kat yazması tek başına 15 katlı ve istenilen büyüklükte bina yapılabileceği anlamına gelmez.

Yapının büyüklüğünü ve şeklini belirleyen başlıca koşullar arasında şunlar bulunur:

• Yençok: Yapının izin verilen azami yüksekliği veya kat sayısı
• Emsal/KAKS: Parselde yapılabilecek toplam emsale dahil inşaat alanı
• TAKS: Binanın zeminde kaplayabileceği alan
• Çekme mesafeleri: Yapının parsel sınırlarına ve yola uzaklığı
• Parsel büyüklüğü: Bazı plan hükümlerini etkileyebilir
• Fonksiyon: Konut, ticaret, sağlık, eğitim veya başka bir kullanım olması
• Jeolojik durum: Heyelan ve diğer zemin koşulları yapılaşmayı sınırlayabilir

Bu nedenle yalnızca kat adedine bakarak bir arsanın toplam inşaat hakkı hesaplanamaz.

Mevcut Bina 20 Katlıysa Yenisi de 20 Kat Olur mu?

Her zaman değil. Kartal’da geçmiş dönem imar koşullarıyla yapılmış, günümüzdeki planın izin verdiği yükseklikten daha yüksek binalar bulunabilir.

Mevcut binanın 15 veya 20 katlı olması, bina yıkıldığında aynı kat sayısının otomatik olarak yeniden alınacağı anlamına gelmez. Yeni ruhsat işlemlerinde yürürlükteki imar planı, plan notları, kazanılmış haklar ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilir.

Kentsel Dönüşümde Kat Sayısı Artar mı?

Kentsel dönüşüme giren her binaya otomatik olarak ek kat verilmez. Yeni yapının inşaat hakkı yürürlükteki plan hükümlerine göre belirlenir.

Bununla birlikte Kartal’da Uğur Mumcu örneğinde olduğu gibi dönüşümün önünü açmak amacıyla belirli bölgelerde plan değişikliği yapılabilir. Böyle bir değişiklik yalnızca ilgili plan sınırındaki parseller için geçerli olur.

Kartal İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?

Bir arsanın güncel kat sınırını öğrenmenin en güvenilir yolu Kartal Belediyesi E-İmar sistemi üzerinden ada ve parsel bilgisiyle sorgulama yapmaktır.

İmar durumunda parselin hangi planda kaldığı, kullanım fonksiyonu, emsal, TAKS ve Yençok gibi yapılaşma koşulları görülebilir. Plan değişiklikleri nedeniyle yıllar önce alınmış bir imar durumu belgesi yerine güncel kayıtların kontrol edilmesi önemlidir.

Kartal’da Kat Sınırı Kısaca Nedir?

Kartal’da tek bir kat sınırı yoktur. 2020 sonrası plan kararlarında belirli bölgelerde 5, 10, 15 ve 20 kat gibi farklı yükseklik sınırları bulunuyor. Uğur Mumcu, Kordonboyu ve diğer özel plan bölgelerinde ise kendi plan hükümleri geçerlidir.

Bu nedenle bir arsa veya bina için kesin cevap ancak mahalle + ada + parsel bilgisi üzerinden güncel imar planı incelenerek verilebilir.