Uğur Mumcu Kentsel Dönüşüm ve İmar Planı 2026: Son Durum

Kartal Uğur Mumcu Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm ve imar planı süreci, 2022’de yapılan kapsamlı plan notu değişikliğinin ardından yeni düzenlemelerle devam etti. Soğanlık 2 Nolu Gecekondu Önleme Bölgesi’ni kapsayan planlarda 2024’te bodrum kat, ticari kullanım ve bina kotlarına ilişkin hükümler değiştirildi. Mart 2026’da ise bazı parsellerde yapılaşma haklarının kullanılmasını kolaylaştırmak amacıyla bahçe çekme mesafeleri ve taban alanına ilişkin yeni plan notları Kartal Belediye Meclisi tarafından kabul edildi.

Uğur Mumcu Kentsel Dönüşümünde Son Durum

Uğur Mumcu Mahallesi’ndeki dönüşümün temelini, 21 Mart 1984 onaylı 1/1000 ölçekli Soğanlık 2 Nolu Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı oluşturuyor. Bölgede özellikle 1999 depreminden önce yapılmış yapıların yenilenmesini kolaylaştırmak amacıyla plan hükümleri son yıllarda birkaç kez değiştirildi.

İlk kapsamlı düzenleme, Kartal Belediye Meclisinin 14 Ekim 2022 tarihli ve 2022/85 sayılı kararıyla kabul edildi. Düzenleme daha sonra 29 Kasım 2022’de onaylanarak plan notlarına işlendi. Amaç, mevcut toplam inşaat hakkını aşmadan bağımsız bölüm ve kat sayılarında değişiklik yaparak kentsel dönüşüm projelerinin ekonomik olarak uygulanabilirliğini artırmaktı.

2022 İmar Planı Değişikliği Ne Getirdi?

2022’de kabul edilen düzenlemeyle, Gecekondu Kanunu Uygulama Yönetmeliğinden kaynaklanan konut başına 150 metrekarelik net inşaat alanı esas alınarak belirlenen toplam inşaat alanı aşılmadan ünite ve kat sayılarının yüzde 50 artırılabilmesine yönelik hükümler getirildi.

Düzenlemenin temel amacı daha fazla toplam inşaat alanı oluşturmak yerine, mevcut yapılaşma hakkını farklı bağımsız bölümlere dağıtarak dönüşüm projelerinin yapılabilirliğini artırmaktı. Zemin ve bodrum katların ticari kullanımına ilişkin hükümler de plan notlarına eklendi.

Bu nedenle 2022 düzenlemesini Uğur Mumcu Mahallesi’nin tamamında geçerli tek bir “emsal artışı” olarak değerlendirmek doğru değildir. Plan bölgesinde farklı yapılaşma koşulları bulunuyor ve kesin yapı hakkı ada ve parsel bazında belirleniyor.

2024’te Plan Notları Yeniden Değiştirildi

2022 düzenlemesinin uygulanması sırasında özellikle bodrum katlardaki konut hakları, ticari alanların kullanımı ve yapıların kotlandırılması konusunda sorunlar ortaya çıktı. Bunun üzerine Soğanlık 2 Nolu Gecekondu Önleme Bölgesi plan notları 2024 yılında yeniden ele alındı.

Kartal Belediye Meclisinin 5 Aralık 2024 tarihli ve 2024/112 sayılı kararıyla değişiklik teklifi tadilen kabul edildi. Düzenlemede yol kotunun altında açığa çıkan en fazla iki bodrum katta ilave bağımsız bölüm yapılabilmesine ilişkin hükümler yeniden düzenlendi. Bodrum katlarda oluşturulacak bağımsız bölümlerin zemin kat konturunu aşmaması şartı da getirildi.

Ticari kullanımlarda konutlar için öngörülen metrekare şartlarının uygulanmasına ilişkin hükümler yeniden düzenlenirken eğimli parsellerde bina kotunun nasıl belirleneceği de netleştirildi. Ayrıca belirli koşullarla çatı piyesi yapılabilmesine ilişkin plan notu eklendi.

2026’da Uğur Mumcu İmar Planında Ne Değişti?

Uğur Mumcu’daki imar sürecinde yeni bir düzenleme 2026 yılında gündeme geldi. Belediyenin değerlendirmesinde parsel geometrisi, cephe genişliği, parsel derinliği ve bahçe çekme mesafeleri nedeniyle bazı taşınmazlarda planda tanımlanan yapılaşma haklarının tamamının kullanılamadığı belirtildi.

Kartal Belediye Meclisinin 5 Mart 2026 tarihli ve 2026/39 sayılı kararıyla ilgili plan notu teklifi oy birliğiyle kabul edildi. Kabul edilen düzenlemeye göre yan ve arka bahçe mesafelerinin 10 kata kadar en az 3 metre olması, 10 kattan sonraki her kat için bu mesafeye en az 50 santimetre eklenmesi öngörüldü.

Ön bahçe mesafesi için 15 kata kadar en az 5 metre hükmü getirildi. Aynı düzenlemede Taban Alanı Katsayısının (TAKS) azami 0,60 olması yönündeki plan notu da kabul edildi.

TAKS 0,60 Emsal Artışı Anlamına mı Geliyor?

TAKS ile emsal aynı kavram değildir. TAKS, binanın parsel üzerinde zeminde kaplayabileceği alanın parsel alanına oranını ifade eder. Emsal veya KAKS ise toplam emsale dahil inşaat alanının belirlenmesinde kullanılan farklı bir yapılaşma ölçütüdür.

Bu nedenle 2026’da kabul edilen azami TAKS 0,60 hükmü, Uğur Mumcu’daki bütün parsellere aynı oranda yeni toplam inşaat hakkı verildiği anlamına gelmez. Düzenlemenin bir parselde oluşturacağı sonuç; parsel büyüklüğü, yapılaşma rumuzu, kat hakkı, çekme mesafeleri ve diğer plan hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Uğur Mumcu’da Kentsel Dönüşüm Yapılabilir mi?

Plan değişiklikleri Uğur Mumcu’daki eski yapıların yenilenmesinin önündeki bazı planlama sorunlarını azaltmayı amaçlıyor. Ancak bir binanın kentsel dönüşüme girebilmesi veya yeni projede kaç kat ve kaç bağımsız bölüm yapılabileceği yalnızca mahalle genelindeki plan değişikliğine bakılarak belirlenemez.

Maliklerin ve site yönetimlerinin dönüşüm kararı almadan önce taşınmazın ada ve parsel numarası üzerinden güncel imar durumunu kontrol etmesi gerekir. Kat sayısı, yapı oturumu, bağımsız bölüm sayısı, bodrum kat kullanımı ve diğer proje koşulları parselin tabi olduğu güncel plan notlarına göre değişebilir.

Uğur Mumcu İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?

Uğur Mumcu Mahallesi’ndeki bir taşınmazın güncel imar durumu için Kartal Belediyesi’nin imar sorgulama hizmetleri kullanılabilir. Daha ayrıntılı proje veya kentsel dönüşüm çalışmasında belediyeden güncel imar durumu belgesi alınması ve ilgili ada-parsel için yürürlükteki plan paftaları ile plan notlarının birlikte incelenmesi gerekir.

Özellikle 2022, 2024 ve 2026 yıllarında yapılan değişiklikler nedeniyle eski bir imar belgesindeki kat, ünite, bodrum veya yapı oturumu bilgilerinin bugünkü proje koşullarını tek başına yansıttığı varsayılmamalıdır.