Kartal’da Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? 10 Önemli Kontrol

Kartal’da ev almayı düşünenlerin yalnızca dairenin fiyatına, metrekaresine ve bulunduğu mahalleye bakması yeterli değil. Binanın deprem güvenliği, tapu kayıtları, yapı kullanma izin belgesi, imar durumu ve apartmanın ortak giderleri satın alma kararında önemli rol oynuyor. Bunun yanında sokağın trafik yoğunluğu, otopark imkanları, altyapısı ve günün farklı saatlerindeki yaşam koşulları da araştırılmalı.

İstanbul’un Kartal ilçesinde sahil kesiminden D-100 çevresine, Soğanlık’tan Yakacık ve Uğur Mumcu’ya kadar farklı özelliklere sahip yerleşim bölgeleri bulunuyor. Aynı mahallede, hatta aynı sokakta bile binaların yaşı, yapı özellikleri ve günlük yaşam koşulları değişebiliyor. Bu nedenle ev satın almadan önce hem resmi belgeleri hem de taşınmazın bulunduğu çevreyi ayrı ayrı değerlendirmek gerekiyor.

1. Binanın Deprem Güvenliğini Araştırın

Kartal’da konut satın alırken öncelikli konulardan biri binanın deprem güvenliği. Ancak bir yapının yalnızca yeni görünmesi, yakın zamanda boyanmış olması veya sağlam olduğu söylenen bir mahallede bulunması depreme dayanıklı olduğunu kanıtlamıyor.

Binanın yapım yılı, taşıyıcı sistemi, ruhsat bilgileri ve varsa güçlendirme geçmişi öğrenilmeli. Kolon ve kirişlere müdahale edilip edilmediği, bodrum katlarda su ve korozyon sorunlarının bulunup bulunmadığı da uzman incelemesi gerektirebilecek konular arasında.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi, belirli koşulları sağlayan binalar için hızlı tarama yöntemiyle ön değerlendirme hizmeti sunuyor. Bu inceleme binaların deprem riskine ilişkin ön bilgi sağlasa da 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespitinin veya ayrıntılı deprem performans analizinin yerine geçmiyor.

Bir binanın deprem güvenliği hakkında kesin değerlendirme yapılabilmesi için ilgili mevzuata uygun teknik incelemelerin yetkili uzmanlar tarafından gerçekleştirilmesi gerekiyor.

Kartal’ın farklı mahallelerinin zemin özellikleri hakkında genel bilgi edinmek isteyenler Kartal’ın zemin haritası ve mahalle karşılaştırması rehberini inceleyebilir. Ancak mahalle ölçeğindeki zemin verileri tek başına belirli bir binanın güvenli olduğunu göstermiyor.

2. Tapu Kaydını ve Mülkiyet Durumunu Kontrol Edin

Bir daireyi satın almadan önce tapu kaydında hangi bağımsız bölümün yer aldığı, malik bilgileri ve taşınmaz üzerinde herhangi bir hukuki kısıtlama bulunup bulunmadığı araştırılmalı.

Özellikle tapunun kat mülkiyetli mi yoksa kat irtifaklı mı olduğu önemli. Kat irtifakı bulunan taşınmazlarda yapının tamamlanma ve yapı kullanma izin durumu ayrıca incelenmeli. Kat mülkiyeti bulunması da binanın deprem güvenliği konusunda teknik bir garanti sağlamıyor.

Tapuda ipotek, haciz, şerh veya başka bir takyidat kaydı bulunup bulunmadığı, satın alma işlemi tamamlanmadan önce kontrol edilmeli. Bu kayıtların satış üzerindeki etkisi ve kaldırılması gereken sınırlamalar varsa nasıl işlem yapılacağı açıklığa kavuşturulmalı.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Web Tapu sistemi üzerinden taşınmaz sahipleri kendi kayıtlarına ve ilgili belgelere ulaşabiliyor. Alıcılar ise satıcıdan güncel tapu kayıtlarının ve gerekli belgelerin sunulmasını talep edebilir.

3. İskan Belgesi ve Yapı Ruhsatını İnceleyin

Satın alınacak dairenin bulunduğu binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi, kontrol edilmesi gereken temel belgeler arasında.

Yapı ruhsatı, inşaatın ilgili mevzuata göre yapılmasına izin veren belge. Yapı kullanma izin belgesi ise tamamlanan yapının belirli hukuki ve teknik koşullar açısından kullanılmasına izin verildiğini gösteriyor.

Bir binada iskan bulunmaması veya yapıdaki fiili kullanımın onaylı mimari projeden farklı olması, satın alma sonrasında çeşitli hukuki ve idari sorunlara yol açabilir.

Örneğin tapuda depo, iş yeri veya başka bir nitelikle kayıtlı bir bağımsız bölümün ilanda konut olarak tanıtılması durumunda fiili kullanım ile yasal kullanımın uyumu araştırılmalı.

Balkon kapatılması, terasın daireye katılması, ortak alanın özel kullanım alanına dönüştürülmesi gibi değişikliklerde de onaylı mimari proje ve gerekli izinler kontrol edilmeli.

4. Kartal Belediyesi İmar Durumunu Sorgulayın

Kartal’da ev veya arsa satın almadan önce taşınmazın bulunduğu parselin güncel imar durumu da incelenmeli.

Kartal Belediyesi E-İmar sistemi, ilçedeki taşınmazlara ilişkin imar bilgilerini araştırmak için kullanılabiliyor. Ada ve parsel numarası üzerinden yürürlükteki imar planı ve görüntülenebilen yapılaşma bilgileri kontrol edilebiliyor.

Özellikle kentsel dönüşüm beklentisiyle eski bir daire satın alanların mevcut imar hakları ile gelecekte gerçekleşebileceği düşünülen plan değişikliklerini birbirinden ayırması gerekiyor.

Bir bölgede yeni imar planı hazırlanması, bütün parsellerde otomatik olarak kat artışı yapılacağı veya mevcut binaların aynı koşullarla yenilenebileceği anlamına gelmiyor.

Kartal Belediyesi E-İmar sisteminin kullanımı ve ada-parsel sorgulama işlemleri hakkında ayrıntılı bilgiye Kartal Belediyesi e-İmar rehberinden ulaşılabilir.

5. Sokağı Günün Farklı Saatlerinde Görün

Ev satın alırken sık yapılan hatalardan biri, taşınmazı yalnızca bir kez ve kısa süreli ziyaret ederek karar vermek. Oysa bir sokağın sabah, akşam ve hafta sonundaki koşulları birbirinden farklı olabilir.

Özellikle ana yolların, ticari işletmelerin, eğlence mekanlarının veya yoğun araç trafiğinin yakınında bulunan binalarda ses düzeyi günün farklı saatlerinde değişebiliyor.

Satın alma kararı vermeden önce şu konular gözlemlenebilir:

• Sabah ve akşam saatlerinde araç trafiğinin yoğunluğu.
• Sokakta park yeri bulma imkanı.
• Yakındaki işletmelerin çalışma saatleri ve oluşturduğu ses düzeyi.
• Gece aydınlatması ve yaya yollarının durumu.
• Çöp konteynerlerinin konumu ve temizlik hizmetleri.
• Binanın önünde yükleme, boşaltma veya uzun süreli araç bekleme faaliyetlerinin bulunup bulunmadığı.
• Sokağın yağışlı havalarda su birikmesine elverişli olup olmadığı.

Bu unsurların varlığı tek başına bir sokağın yaşamak için elverişsiz olduğunu göstermiyor. Önemli olan, konutun çevresindeki koşulların satın alacak kişinin günlük yaşam ihtiyaçlarıyla uyumlu olması.

Bu nedenle özellikle yüksek tutarlı bir satın alma kararı öncesinde sokağı farklı gün ve saatlerde görmek, mümkünse bölgede uzun süredir yaşayan kişilerden genel çevre koşulları hakkında bilgi almak yararlı olabilir.

6. Binanın İçindeki Nem, Su ve Yalıtım Sorunlarına Bakın

Bir dairenin duvarları yeni boyanmış veya iç dekorasyonu yenilenmiş olabilir. Ancak bu durum su yalıtımı, nem veya tesisatla ilgili sorunların bulunmadığı anlamına gelmiyor.

Özellikle bodrum ve giriş katlarında, dış cepheye bakan duvarlarda ve çatı katlarında nem izleri kontrol edilmeli. Pencere kenarlarında su sızıntısı, tavanda lekelenme, kabaran boya veya sürekli rutubet kokusu bulunması daha ayrıntılı inceleme gerektirebilir.

Dairenin güneş alma süresi de yaşam konforunu etkiliyor. Kuzey ve güney cepheli dairelerin gün ışığı, yaz sıcaklığı ve ısınma ihtiyacı birbirinden farklı olabiliyor.

Binanın yakınında yüksek yapıların bulunması da dairenin gün boyunca aldığı güneş ışığını azaltabilir. Bu nedenle evin yalnızca oda sayısına değil, cephe düzenine, havalandırılmasına ve doğal aydınlatmasına da bakılmalı.

Gözle fark edilen nem veya çatlak gibi belirtilerin nedeni yalnızca görünüşe bakılarak kesinleştirilemez. Gerekli durumlarda ilgili teknik uzmanlardan inceleme istenmeli.

7. Otopark, Asansör ve Apartman Giderlerini Öğrenin

Kartal’da özellikle yerleşik konut bölgelerinde otopark imkanları apartmandan apartmana değişebiliyor. Binanın kapalı otoparkı bulunması, bütün dairelere ayrı bir park yeri tahsis edildiği anlamına gelmiyor.

Satın alma öncesinde otoparkın ortak kullanım koşulları ve varsa daireye özgü kullanım hakkı öğrenilmeli. Sokak üzerinde park etmeyi planlayanların ise farklı saatlerdeki park yoğunluğunu görmesi yararlı.

Apartman veya site aidatı da aylık konut maliyetinin bir parçası. Özellikle merkezi ısıtma, asansör, güvenlik, kapalı otopark ve ortak sosyal alanların bulunduğu binalarda düzenli giderler artabiliyor.

Satın alma öncesinde apartman yönetiminden güncel aidat tutarı, ortak alan bakım giderleri ve planlanan büyük onarım çalışmaları hakkında bilgi istenebilir.

Örneğin dış cephe yenilemesi, çatı onarımı veya asansör değişimi için alınmış bir kat malikleri kurulu kararı, yeni malik açısından ilave harcama gerektirebilir.

Bu nedenle yalnızca mevcut aidata değil, karar defterindeki büyük bakım ve onarım planlarına da bakılması önemli.

8. İnternet ve Telefon Altyapısını Adrese Göre Sorgulayın

Ev satın alırken internet bağlantısı özellikle evden çalışanlar, öğrenciler ve yüksek veri kullanımı olan kişiler için belirleyici olabilir.

Bir mahallede fiber internet bulunması, aynı mahallenin bütün binalarında fiber bağlantı olduğu anlamına gelmiyor. Operatörlerin sunduğu hizmet, bina girişindeki tesisata ve adres bazındaki altyapıya göre değişebiliyor.

Bu nedenle internet sağlayıcılarının resmi altyapı sorgulama ekranlarında ilgili binanın açık adresi üzerinden kontrol yapılmalı.

Ayrıca cep telefonu çekim kalitesi binanın bulunduğu konuma, dairenin katına ve yapının özelliklerine göre farklılaşabiliyor. Mümkünse evin farklı odalarında mobil bağlantının kontrol edilmesi yararlı.

İlanda yüksek hızlı internet imkanı bulunduğu belirtiliyorsa bu bilginin yalnızca mahalle geneline değil, satın alınacak bağımsız bölümün adresine ait olduğundan emin olunmalı.

9. Ulaşımı Harita Mesafesine Göre Değerlendirmeyin

Kartal’da konut arayanlar için Marmaray, M4 metro hattı, D-100 kara yolu ve sahil ulaşımı önemli seçenekler sunuyor. Ancak bir dairenin harita üzerinde metroya yakın görünmesi, istasyona kolayca yürünebildiği anlamına gelmeyebilir.

Özellikle Kartal’ın yüksek kesimlerinde eğimli sokaklar, kavşaklar ve yaya geçişleri gerçek yürüyüş süresini etkileyebiliyor.

Konut satın almadan önce en yakın toplu taşıma durağına yürüyerek gitmek ve güzergâhı yerinde görmek yararlı olabilir.

Arabayla yolculuk yapanların da yalnızca ana yola olan mesafeye bakmaması gerekiyor. Sabah ve akşam saatlerinde mahalleden ana arterlere çıkış süresi, kavşak yoğunluğu ve otopark koşulları günlük ulaşım deneyimini değiştirebilir.

Ayrıca yakın çevredeki market, sağlık kurumu, okul ve diğer günlük ihtiyaç noktalarına erişim de değerlendirmeye dahil edilmeli.

10. Evin Gerçek Maliyetini ve Kira Potansiyelini Hesaplayın

Kartal’da yatırım amacıyla daire satın alanlar için yalnızca ilan fiyatı üzerinden karar vermek yeterli değil. Satın alma sırasında ve sonrasında ortaya çıkabilecek giderlerin de değerlendirilmesi gerekiyor.

Tapu harcı ve diğer işlem giderleri, varsa emlak danışmanlığı hizmet bedeli, tadilat ihtiyacı, aidat ve sigorta giderleri toplam maliyeti etkiliyor.

Özellikle eski dairelerde elektrik ve su tesisatının yenilenmesi, mutfak ve banyo tadilatı, dış cephe sorunları veya ortak alan onarımları başlangıçta öngörülmeyen harcamalar oluşturabilir.

Yatırım amaçlı alımlarda kira getirisi de gerçekçi verilerle değerlendirilmeli. İlanlarda talep edilen kira tutarları her zaman gerçekleşen kira bedellerini yansıtmıyor.

Yıllık kira gelirinin toplam satın alma maliyetine oranı brüt kira getirisi hakkında fikir verebilir. Ancak boş kalma süreleri, vergiler, bakım, onarım ve diğer giderler hesaba katılmadan yatırımın net getirisi belirlenemez.

Kartal Belediyesi tarafından açıklanan cadde ve sokak bazındaki arsa metrekare birim değerleri de araştırılabilir. Ancak belediyenin vergiye esas rayiç değerleri, bir dairenin güncel piyasa satış fiyatıyla aynı şey değil.

Kartal’da Hangi Mahalleden Ev Alınmalı?

Kartal’da ev satın almak için tek bir mahalleyi bütün alıcılar açısından en iyi seçenek olarak göstermek doğru olmaz. Çünkü sahil yaşamını tercih edenlerle metroya yakın olmak isteyenlerin, sakin bir bölgede oturmak isteyenlerle merkezi konum arayanların ihtiyaçları farklı.

Atalar ve Kordonboyu çevresi Marmaray ve sahil bağlantılarıyla, Karlıktepe ile Soğanlık’ın bazı bölgeleri M4 metro ve merkezi ulaşım imkanlarıyla değerlendirilebilir.

Yakacık ve Uğur Mumcu’nun farklı kesimleri ise daha yüksek kotlardaki yerleşim dokusuyla Kartal’ın sahil ve merkez bölgelerinden ayrılıyor.

Ancak mahalle seçimi yalnızca genel konum özelliklerine göre yapılmamalı. Aynı mahallede bulunan iki binanın deprem güvenliği, tapu durumu, sokak koşulları ve bakım giderleri birbirinden tamamen farklı olabilir.

Ev Satın Almadan Önce Hangi Belgeler İstenmeli?

Kartal’da bir daireyi satın almaya karar vermeden önce mümkün olduğunca şu bilgi ve belgeler kontrol edilmeli:

• Güncel tapu kaydı ve bağımsız bölüm bilgileri.
• Tapu üzerindeki ipotek, haciz ve diğer takyidat kayıtları.
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi.
• Onaylı mimari proje ve dairenin projedeki konumu.
• Binaya ait varsa deprem performans raporu, riskli yapı tespiti veya hızlı tarama sonucu.
• Güncel imar durumu ve ilgili plan bilgileri.
• Apartmanın aidat tutarı ve büyük onarım kararları.
• Dairenin elektrik, su ve doğal gaz tesisatıyla ilgili mevcut durum bilgileri.
• Adres bazında internet altyapısı sorgulaması.
• Yatırım amacıyla alınıyorsa mevcut kira sözleşmesi ve taşınmazın kullanım durumu.

Bu belgelerin incelenmesi, dairenin bütün teknik ve hukuki risklerinin ortadan kalktığını garanti etmiyor. Ancak eksik veya çelişkili bilgilerin satın alma tamamlanmadan önce belirlenmesine yardımcı oluyor.

Kartal’da Ev Alırken En Önemli Kriter Nedir?

Kartal’da ev satın alırken en önemli yaklaşım, binanın güvenliğini, hukuki durumunu ve günlük yaşam koşullarını birlikte değerlendirmek. Bir dairenin ulaşımı kolay ve fiyatı cazip olabilir. Ancak tapu kayıtlarındaki bir sorun, yüksek tadilat maliyeti veya binanın teknik durumu satın alma kararını değiştirebilir.

Benzer şekilde teknik ve hukuki açıdan uygun görünen bir konutun bulunduğu sokağın trafik, park ve günlük ulaşım koşulları alıcının beklentilerini karşılamayabilir.

Bu nedenle ev satın almadan önce resmi belgelerin incelenmesi, gerekli teknik değerlendirmelerin yapılması ve binanın bulunduğu çevrenin farklı zamanlarda görülmesi, yalnızca ilan açıklamalarına dayanarak karar vermekten daha sağlıklı bir yöntem.