Kartal’da Rezerv Yapı Alanları Nereler? Mahalleler ve Güncel Durum

Kartal’da rezerv yapı alanları, yalnızca Karlıktepe Mahallesi’nden oluşmuyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının kararlarında Karlıktepe, Cevizli, Orhantepe, Yunus, Topselvi ve Yalı mahallelerinin belirli bölümlerine ilişkin rezerv yapı alanı kayıtları bulunuyor. Aşağı Mahalle adıyla tanımlanan bir taşınmaz için de 2026 yılında imar planı değişikliği onaylandı.

Ancak bu mahallelerin tamamı rezerv yapı alanı ilan edilmiş değil. Kararlar belirli parselleri veya sınırları tanımlanmış bölgeleri kapsıyor. Bir evin ya da arsanın rezerv yapı alanında bulunup bulunmadığı, mahalle adına göre değil, resmi sınırlandırma kararları ve ada-parsel bilgileri üzerinden belirleniyor.

Kartal’da Rezerv Yapı Alanı İlan Edilen Yerler

Bakanlığın 2023 Yılı Kurumsal Mali Durum ve Beklentiler Raporu ile İstanbul Büyükşehir Belediyesinin kentsel dönüşüm kayıtlarında Kartal için farklı tarihlerde alınmış rezerv yapı alanı kararları yer alıyor.

Bu kayıtlarda belirtilen başlıca alanlar şöyle:

• Karlıktepe Mahallesi: 14 Nisan 2017 tarihinde yaklaşık 2,12 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlendi.
• Cevizli Mahallesi: 17 Mayıs 2023 tarihinde yaklaşık 90 hektarlık alan için rezerv yapı alanı kararı alındı.
• Orhantepe Mahallesi: 11 Mayıs 2023 tarihinde yaklaşık 0,11 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlendi.
• Orhantepe Mahallesi: Aynı tarihte yaklaşık 0,21 hektarlık başka bir alan hakkında da rezerv yapı alanı kararı alındı.
• Yunus Mahallesi: 17 Mayıs 2023 tarihinde yaklaşık 15,39 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlendi.
• Yunus, Topselvi ve Yalı Mahalleleri: 23 Mayıs 2023 tarihinde üç mahalleyle ilişkili yaklaşık 137,70 hektarlık alan rezerv yapı alanı olarak belirlendi.

Bu büyüklükler kararların alındığı dönemdeki resmi kayıtlarda yer alan değerlerdir. Farklı kararların sınırları birbiriyle çakışabileceği için hektar miktarlarını toplayarak Kartal’ın toplam rezerv yapı alanını hesaplamak doğru olmaz.

Ayrıca 2023 yılındaki kararların ardından bazı alanlarda yeni imar planları ve plan notu değişiklikleri onaylandı. Bu değişiklikler, ilk rezerv yapı alanı ilanından ayrı idari işlemler olarak değerlendirilmeli.

Karlıktepe Rezerv Yapı Alanı Nerede?

Kartal Karlıktepe Mahallesi’ndeki 10047 ada 1 parsel, rezerv yapı alanı olarak belirlenen taşınmazlar arasında bulunuyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesinin kayıtlarına göre söz konusu alan, 14 Nisan 2017 tarihli ve 4846 sayılı Bakanlık oluru ile rezerv yapı alanı ilan edildi.

Yaklaşık 2,12 hektar büyüklüğündeki rezerv yapı alanı, eski kadastro kayıtlarında 2274 ada 408 parselin bir kısmı olarak tanımlanıyor.

İBB’nin açıklamasında, Karlıktepe sınırları içerisindeki 20.473,90 metrekarelik taşınmazın 11 Eylül 2014 tarihinde İş GYO’dan kentsel dönüşüm amacıyla İstanbul Büyükşehir Belediyesine devredildiği de belirtiliyor.

Bölgedeki planlama sürecinde 21 Ocak 2025 tarihinde önemli bir aşamaya geçildi. Karlıktepe Mahallesi 10047 ada 1 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı onaylandı.

Dolayısıyla Karlıktepe’deki rezerv yapı alanı yeni ilan edilmiş bir bölge değil. Alanın rezerv statüsü 2017 yılına, güncel imar planlarının onayı ise 2025 yılına dayanıyor.

Cevizli Mahallesi Rezerv Yapı Alanı mı?

Cevizli Mahallesi’nin belirli bölümleri rezerv yapı alanı kapsamında bulunuyor. Bakanlığın 2023 yılı raporunda yaklaşık 90 hektarlık alanın 17 Mayıs 2023 tarihli ve 6448560 sayılı Bakanlık oluru ile rezerv yapı alanı olarak belirlendiği kaydediliyor.

İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ise 21 Haziran 2023 tarihinde Cevizli Mahallesi sınırları içerisindeki yaklaşık 168 hektarlık rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notu ilavelerini duyurdu.

Resmi belgelerde geçen 90 hektar ve 168 hektar büyüklükleri, farklı kapsamlarla hazırlanmış karar ve plan belgelerinde kullanılıyor. Bu nedenle rakamları birbirine ekleyerek Cevizli’de 258 hektarlık rezerv yapı alanı bulunduğu sonucuna varılamaz. Kesin alan sınırları ilgili kararlar ve plan paftaları üzerinden incelenmeli.

Cevizli’de 2026 Yılında Ne Değişti?

Cevizli’deki yaklaşık 90 hektarlık rezerv yapı alanı için 2026 yılında yeni imar planı notu değişiklikleri hazırlandı. Bakanlığın 19 Ağustos 2026 tarihli ve 16487072 sayılı onayıyla 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ilişkin düzenlemeler onaylandı.

Plan değişiklikleri, 2023 yılında kabul edilen plan notlarının uygulanmasında ortaya çıkan tereddütleri gidermeyi, riskli yapı tespiti yapılmış parsellerin dönüşüm koşullarını açıklığa kavuşturmayı ve belirli uygulama sürelerini yeniden düzenlemeyi amaçlıyor.

İlgili planlar 27 Ağustos 2026 tarihinden itibaren 15 gün süreyle askıya çıkarıldı. Düzenlemelerin bir bölümünde, riskli yapı tespiti bulunan parsellerde birleştirme ve münferit uygulamalara bağlı emsal artışı hükümleri ele alındı.

Ancak bu düzenlemeler Cevizli’deki bütün binalara otomatik olarak ilave inşaat hakkı verildiği anlamına gelmiyor. Uygulanabilecek hükümler, taşınmazın plan sınırındaki konumuna, riskli yapı durumuna, parsel özelliklerine ve ilgili plan notlarında belirtilen koşullara bağlı.

Cevizli’de taşınmazı bulunanların yalnızca genel emsal artışı haberlerine dayanarak yapılaşma hakkı hesaplamaması, kendi parsellerinin güncel plan hükümlerini incelemesi gerekiyor.

Orhantepe Rezerv Yapı Alanları Nereleri Kapsıyor?

Kartal’ın Orhantepe Mahallesi’nde de rezerv yapı alanı olarak belirlenen taşınmazlar bulunuyor. Bakanlığın 2023 yılı raporunda 11 Mayıs 2023 tarihinde yaklaşık 0,11 hektar ve 0,21 hektar büyüklüğündeki iki ayrı alan için alınan kararlar yer alıyor.

Bu kararlar Orhantepe Mahallesi’nin tamamını kapsamıyor. Mahalledeki bir yapının rezerv yapı alanında olup olmadığının anlaşılabilmesi için kararın kapsadığı ada ve parsellerin kontrol edilmesi gerekiyor.

Orhantepe’de 2019 yılında Yeşilyurt Apartmanı’nın çökmesinin ardından riskli yapıların tespiti ve kentsel dönüşüm çalışmaları hız kazandı. Bölgede riskli yapıların bulunduğu daha geniş uygulama alanları için de imar planı düzenlemeleri yapıldı.

İstanbul İl Müdürlüğünün 23 Haziran 2023 tarihli duyurusunda, Orhantepe’de riskli yapıların bulunduğu yaklaşık 47,7 hektarlık uygulama alanına ilişkin plan notu düzenlemeleri yer aldı.

Ancak 47,7 hektarlık uygulama alanı ile rezerv yapı alanı kararlarında belirtilen küçük bölgeler aynı şey değil. Riskli yapıların bulunduğu bir kentsel dönüşüm uygulama alanının tamamı, yalnızca bu nedenle rezerv yapı alanı olarak değerlendirilmemeli.

Yunus, Topselvi ve Yalı Rezerv Yapı Alanları

Kartal’ın Yunus, Topselvi ve Yalı mahalleleri, 2023 yılında alınan geniş kapsamlı bir rezerv yapı alanı kararında birlikte yer alıyor.

Bakanlığın kayıtlarına göre bu üç mahalleyle ilişkili yaklaşık 137,70 hektarlık bölge, 23 Mayıs 2023 tarihli ve 6482904 sayılı Bakanlık oluru ile rezerv yapı alanı olarak belirlendi.

Yunus Mahallesi için ayrıca 17 Mayıs 2023 tarihinde yaklaşık 15,39 hektarlık alana ilişkin başka bir rezerv yapı alanı kararı bulunuyor.

Bu nedenle Yunus Mahallesi birden fazla rezerv yapı alanı kararında geçiyor. Ancak kararların kapsadığı bölgelerin birbirinden tamamen bağımsız olduğu veya hiçbir şekilde çakışmadığı, resmi sınır haritaları karşılaştırılmadan söylenemez.

Topselvi ve Yalı mahallelerinde de aynı durum geçerli. Mahalle adının Bakanlık kararında bulunması, o mahalledeki bütün binaların ve arsaların rezerv yapı alanına dahil edildiği anlamına gelmiyor.

Aşağı Mahalle Rezerv Yapı Alanında 2026 Plan Değişikliği

Kartal’daki rezerv yapı alanlarına ilişkin 2026 yılında yayımlanan duyurulardan biri de resmi plan belgelerinde Aşağı Mahalle, 10164 ada 64 parsel olarak tanımlanan taşınmazı ilgilendiriyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 8 Ocak 2026 tarihli ve 14577684 sayılı yazısıyla bu rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği onaylandı.

Plan paftaları ve açıklama raporları 9 Ocak 2026 tarihinden itibaren 15 gün süreyle askıya çıkarıldı.

Söz konusu karar, belirli bir taşınmaza ilişkin imar planı değişikliğidir. Bu duyuru, Aşağı Mahalle adıyla anılan bütün bölgenin Ocak 2026’da ilk kez rezerv yapı alanı ilan edildiği şeklinde yorumlanmamalı.

İlgili taşınmazın yapılaşma koşullarını öğrenmek için 10164 ada 64 parsele ait plan paftaları ve yürürlükteki plan notlarının incelenmesi gerekiyor.

Kartal Rezerv Yapı Alanı Haritası Nasıl Sorgulanır?

Kartal’da bir evin veya arsanın rezerv yapı alanında bulunup bulunmadığını öğrenmenin en güvenilir yolu ada-parsel üzerinden resmi sınır kontrolü yapmaktır.

Taşınmazın bağlı olduğu mahalleyi bilmek başlangıç için yararlı olsa da kesin sonuca ulaşmak için yeterli değil. Çünkü rezerv yapı alanı kararları mahalle sınırlarının tamamını değil, belirli koordinatlarla tanımlanmış alanları kapsayabiliyor.

Sorgulama için şu işlemler izlenebilir:

• Ada ve parsel bilgilerini öğrenin: Tapu belgesindeki güncel ada ve parsel numaralarını kontrol edin.
• Parselin konumunu bulun: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Parsel Sorgu uygulamasında il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini girerek taşınmazın haritadaki yerini inceleyin.
• İmar planlarını kontrol edin: Kartal Belediyesi e-İmar sistemi ve ilgili resmi plan sorgulama hizmetlerinden taşınmazın imar bilgilerini araştırın.
• Rezerv yapı alanı sınırını karşılaştırın: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının kararını, sınırlandırma haritasını ve onaylı plan paftalarını inceleyin.
• Güncel plan değişikliklerine bakın: Bakanlığın E-Plan Otomasyon Sistemi üzerinden taşınmazla ilgili daha yeni plan veya plan notu değişiklikleri bulunup bulunmadığını kontrol edin.
• Resmi bilgi isteyin: Taşınmazın rezerv yapı alanı statüsü, hak sahipliği veya uygulama aşaması konusunda kesin bilgiye ihtiyaç duyuluyorsa ilgili idareye ada-parsel numaralarıyla yazılı başvuru yapın.

Parselin imar planında konut, ticaret, park veya başka bir kullanım alanında bulunması tek başına rezerv yapı alanı statüsünü göstermiyor. Rezerv yapı alanı kararı ile imar planındaki kullanım kararı farklı işlemler.

Ayrıca eski plan paftalarının veya geçmişte yapılan internet duyurularının güncel imar durumunu her zaman yansıtmayabileceği unutulmamalı. Sonradan onaylanan plan değişiklikleri de kontrol edilmeli.

Rezerv Yapı Alanı Nedir?

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alanları ifade ediyor.

Bu alanlarda riskli bölgelerden veya riskli yapılardan taşınacak kişiler için konut ve iş yeri üretilebiliyor. Mevzuat çerçevesinde gelir getirici uygulamalar, sosyal donatı alanları, teknik altyapı tesisleri ve başka kentsel dönüşüm projeleri de gerçekleştirilebiliyor.

Rezerv yapı alanı yalnızca boş araziler üzerinde yeni konut yapılması anlamına gelmiyor. Yasal düzenlemeler, belirli koşullarla mevcut yapılaşmanın bulunduğu bölgelerde de rezerv yapı alanı belirlenmesine imkan tanıyor.

Dolayısıyla bir bölgenin rezerv yapı alanı ilan edilmesi, oradaki bütün binaların yıkılacağı veya yalnızca TOKİ konutları yapılacağı anlamına gelmiyor.

Rezerv Yapı Alanı ile Riskli Alan Arasındaki Fark Nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılan rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı kavramları birbirinden farklı.

• Rezerv yapı alanı: Kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında kullanılmak üzere belirlenen alanı ifade ediyor.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı değerlendirilen ve mevzuattaki usule göre kararlaştırılan bölgeyi ifade ediyor.
• Riskli yapı: Teknik incelemeler sonucunda deprem veya diğer afetler karşısında risk taşıdığı belirlenen yapıyı ifade ediyor.

Bir binanın rezerv yapı alanı içerisinde bulunması, o binanın ayrıca teknik incelemeyle riskli yapı olarak tespit edildiği anlamına gelmiyor. Aynı şekilde rezerv yapı alanı dışında bulunan bir bina için de riskli yapı tespiti yapılabiliyor.

Bu ayrım özellikle Kartal’daki kentsel dönüşüm haberlerinde önemli. Bir mahallede riskli alan veya riskli yapı uygulaması bulunması, mahallenin tamamının rezerv yapı alanı olduğu sonucunu doğurmuyor.

Rezerv Yapı Alanlarıyla İlgili Mevzuat Nasıl Değişti?

Rezerv yapı alanlarıyla ilgili temel düzenleme 6306 sayılı Kanun’da yer alıyor. Kanun ve uygulama yönetmeliğinde sonraki yıllarda yapılan değişiklikler, alan belirleme ve kentsel dönüşüm işlemlerinin hukuki çerçevesini etkiledi.

9 Kasım 2023 tarihinde yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile rezerv yapı alanlarının belirlenmesine ve dönüşüm uygulamalarına ilişkin düzenlemeler değiştirildi.

21 Mayıs 2024 tarihinde yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle rezerv yapı alanı belirlenmesine yönelik başvuru belgeleri ve başvuru koşulları yeniden düzenlendi.

4 Şubat 2026 tarihinde yayımlanan yeni yönetmelik değişikliği ise riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki bazı uygulama kararları, maliklerin karar alma süreçleri ve arsa paylarının satışına ilişkin usullerde değişiklikler getirdi.

Mevzuata göre uygulamanın niteliğine bağlı olarak maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile belirli kararlar alınabiliyor. Ancak kararın alınması, bildirilmesi ve karara katılmayan maliklere ilişkin işlemler için ayrıca yasal usullerin izlenmesi gerekiyor.

Rezerv Yapı Alanlarında Yüzde 30 Kesinti Yapılır mı?

Rezerv yapı alanlarıyla ilgili tartışılan konulardan biri, özel mülkiyetteki taşınmazlara yönelik yüzde 30 koşulu.

21 Mayıs 2024 tarihli düzenlemeye göre gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından yapılan belirli rezerv yapı alanı başvurularında, taşınmazın yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devrine muvafakat edilmesi veya buna karşılık gelen değerin dönüşüm projeleri özel hesabına verilmesi koşulu bulunuyor.

Bu koşul, rezerv yapı alanı ilan edilen her taşınmazdan otomatik olarak yüzde 30 arsa alınacağı anlamına gelmiyor. Düzenleme belirli başvuru türleriyle ilgili. Kamu kurumlarının yürüttüğü uygulamalarla özel mülkiyet sahiplerinin yaptığı başvurular aynı şekilde değerlendirilmemeli.

Bir taşınmaz için hangi hükmün uygulanacağı, rezerv yapı alanı kararının niteliğine ve ilgili idari işlemlere göre belirleniyor.

Rezerv Yapı Alanındaki Ev ve Arsalara Ne Olur?

Bir taşınmazın rezerv yapı alanı içerisinde bulunması, tapusunun kendiliğinden el değiştirdiği veya binasının hemen yıkılacağı anlamına gelmiyor.

Rezerv yapı alanlarında yürütülecek işlemler, alanın niteliğine, onaylı planlara, mülkiyet yapısına ve ilgili idarenin uygulama kararlarına göre değişebiliyor.

Uygulamanın durumuna bağlı olarak hak sahipliği tespiti, taşınmaz değerlemesi, maliklerle anlaşma, parsel birleştirme, tahliye, yıkım, yeniden inşaat ve mülkiyetle ilgili başka işlemler gündeme gelebiliyor.

Ancak bu aşamaların tamamı her rezerv yapı alanında aynı sırayla veya aynı koşullarla yürütülmüyor. Alanın rezerv statüsü ile fiilen başlayan dönüşüm uygulaması birbirinden ayrılmalı.

Özellikle hak sahiplerinin kendilerine yapılan resmi bildirimleri, taşınmazları hakkında alınan kararları ve ilgili işlemlere ilişkin yasal süreleri takip etmeleri gerekiyor.

Rezerv Yapı Alanında Tapu İptal Edilir mi?

Rezerv yapı alanı ilanı, tek başına bölgedeki bütün tapuların iptal edilmesi sonucunu doğurmuyor.

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen uygulamalarda anlaşma, arsa payı satışı, mülkiyet devri, kamulaştırma veya diğer hukuki işlemler belirli koşullarla gündeme gelebiliyor.

Özellikle birden fazla malikin bulunduğu taşınmazlarda dönüşüm kararlarının alınması ve karara katılmayan maliklerin paylarına ilişkin işlemler mevzuatta özel usullere bağlanmış durumda.

Bu nedenle bir taşınmazın gelecekteki mülkiyet durumu yalnızca rezerv yapı alanı ilanından hareketle belirlenemez. Tapu kayıtları, resmi bildirimler ve taşınmaz hakkında başlatılan somut işlemler birlikte incelenmeli.

Kartal’da Yeni Rezerv Yapı Alanları İlan Edilecek mi?

Kartal’da ilerleyen dönemlerde yeni rezerv yapı alanlarının belirlenmesi veya mevcut alanlara ilişkin yeni planlama kararlarının alınması mümkün. Ancak henüz resmi olarak kesinleşmemiş bir alanın rezerv yapı alanı ilan edileceği söylenemez.

Özellikle imar planı değişiklikleri, kentsel dönüşüm projeleri, riskli yapı tespitleri ve rezerv yapı alanı ilanları birbirinden farklı işlemler olduğundan her yeni plan duyurusu yeni bir rezerv alan kararı olarak yorumlanmamalı.

Kartal’daki güncel gelişmelerin takibinde Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı duyuruları, İstanbul Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün askı ilanları, İstanbul Büyükşehir Belediyesi planlama kayıtları ve Kartal Belediyesinin imar bilgileri esas alınmalı.

Kartal Rezerv Yapı Alanlarında 2026 Son Durum

Kartal’da rezerv yapı alanlarına ilişkin geçmiş kararlar ve yeni plan değişiklikleri birlikte değerlendirildiğinde, ilçedeki uygulamaların farklı dönemlerde ve farklı büyüklüklerdeki bölgeler üzerinden ilerlediği görülüyor.

Karlıktepe’deki 10047 ada 1 parselin rezerv yapı alanı kararı 2017 yılına dayanıyor. Bu taşınmaza ilişkin nazım ve uygulama imar planları 2025 yılında onaylandı.

Cevizli Mahallesi’ndeki rezerv yapı alanlarına ilişkin kararlar 2023 yılında alındı. Yaklaşık 90 hektarlık bölgenin plan notlarında 2026 yılının Ağustos ayında yeni düzenlemeler yapıldı.

Orhantepe, Yunus, Topselvi ve Yalı mahallelerinin belirli kesimlerine ilişkin kararlar ise Bakanlığın 2023 yılı kayıtlarında bulunuyor. Ayrıca Aşağı Mahalle adıyla tanımlanan 10164 ada 64 parsel rezerv yapı alanı için Ocak 2026’da imar planı değişikliği onaylandı.

Kartal’da rezerv yapı alanında olup olmadığını öğrenmek isteyen bir taşınmaz sahibinin öncelikle kendi ada-parselini esas alması gerekiyor. Mahalle listeleri genel bilgi sağlasa da kesin sınır, yürürlükteki imar koşulları ve hak sahipliği açısından ilgili taşınmaza ait resmi kararlar belirleyici oluyor.